Налоги и расходы, связанные с куплей-продажей недвижимости

1.Налог на добавленную стоимость (IVA).

Данный налог уплачивается покупателем при приобретении нового жилья от строительной компании. Оплата налога с 1 января 2013 года. Ставка налога на добавленную стоимость при покупке первичного жилья составляет 10% от его стоимости.

Покупка земельных участков, коммерческих помещений, дополнительных гаражных мест (начиная с третьего), а также покупка кладовок и гаражных мест отдельно от жилья, будет облагаться НДС по ставке 21%.

2. Налог на передачу собственности (ITP).

Данный налог оплачивается покупателем при покупке жилья на вторичном рынке. Величина его обычно составляет 10% ( с 1 июля 2013г. ), однако он  зависит от автономной области, в которой находится жильё.

3. Гербовый налог, или налог на документальные юридические действия.

Данный налог начисляется в случае уплаты НДС, т.е. при покупке нового жилья и составляет от 0,1% до 1,2% стоимости объекта в зависимости от автономной области, в которой он находится. Оплачивается покупателем.

4. Расходы на проверку статуса жилья в Реестре собственности.

Целью данной проверки является получение информации обо всех официальных владельцах недвижимости, их долевой собственности, характеристиках недвижимости, существующих обременениях и т.д. Документ, запрашиваемый в Реестре, носит название NotaSimple. Стоимость запроса при личном обращении в отделение Реестра не превысит 10 евро, при запросе через Интернет составит около 30 евро.  Оплачивается покупателем.

5. НДФЛ или налог на прибыль (IRPF или Impuestos obrebeneficios).

Физические лица-продавцы недвижимости оплачивают НДФЛ при подаче декларации за год, в течение которого состоялась продажа. Расчет налога производится на базе суммы, составляющей разницу между ценой покупки и ценой продажи, с использованием определенных коэффициентов. Юридические лица-продавцы недвижимости выплачивают соответствующий налог на прибыль компании.

6. Расходы на погашение предыдущих ипотечных кредитов (Gastos decancelacinde hipotecas anteriores).

При покупке жилья, находящегося в ипотечном кредите, необходимо его аннулировать независимо от того, оформляется новый кредит на покупателя или нет. Аннулирование оформляется нотариально, также делается соответствующая запись в Реестре собственности. Расходы, связанные с данной процедурой, должен оплачивать продавец жилья.

7. Нотариальные расходы. (Gastos notariales).

Оплачиваются покупателем и связаны с нотариальным оформлением сделок купли-продажи или договоров о предоставлении ипотечного кредита. Сумма расходов зависит от стоимости жилья и официально установленных тарифов.  Обычно нотариальные и регистрационные расходы ( см. ниже) составляют около 2% от стоимости объекта недвижимости.

 8. Регистрационные расходы (Gastos registrales).

Оплачиваются покупателем и связаны с регистрацией купли-продажи жилья в Реестре собственности. Сумма расходов зависит от стоимости жилья и официально установленных тарифов.

9. Расходы на управляющую компанию (Gastos degestin).

Покупатель, чтобы избежать необходимости самому осуществлять все необходимые процедуры, связанные с покупкой жилья (уплата налогов, регистрация в Реестрах, поиск переводчика и т.д.), может обратиться за помощью в управляющую компанию. Стоимость услуг является договорной.

10. Налог на прирост земельной стоимости (Impuesto sobreel Incrementodel Valordelos Terrenosde Naturaleza Urbana (Plusvala Municipal)).

Начисляется на увеличение стоимости жилья с момента его покупки до момента продажи. Размер данного налога обусловливается многими факторами: муниципалитетом, к которому принадлежит данное жилье, периодом времени, когда оно находилось в собственности последнего владельца. Следует помнить, что этот налог подлежит к оплате со стороны продавца.

Налоги и расходы, связанные с владением недвижимостью

1. Ежегодный муниципальный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Налог на недвижимость в Испании платит лицо, являющееся владельцем недвижимости по состоянию на 1 января отчетного года (согласно данным Реестра собственности). оплачивается этот налог ежегодно, в августе или сентябре, 1 раз в год, это касается резидентов, а также нерезидентов Испании. Средний размер муниципального налога 0.4% — 1.1% от кадастровой оценки недвижимости в Испании «Valor Catastral».

Процент муниципального налога зависит от кадастровой стоимости недвижимости и от региона Испании.

Побережье Коста Бланка, в регионе Торревьехи данный налог 0,8 % от кадастровой оценки жилья. Если кадастровая оценка недвижимости 200 тыс евро, то налог составит 1600 евро. Конечно, нужно учитывать что кадастровая стоимость недвижимости в Испании на порядок ниже реальной, объект стоимостью 500 тыс. евро, может быть оценен в 100.тыс евро

2. Impuesto Extraordinario Sobre el Patrimonio — имущественный налог или налог наличие имеющейся собственности

Налог оплачивается в декабре раз в год в декабре.

Налоговая база данного налога будет исходя из того, какая из следующих величин будет максимальной:

— стоимость объекта недвижимости, рассчитанная налоговой

— кадастровая оценка

— рыночная или реальная стоимость недвижимости. (стоимость покупки)

Налоговая ставка колеблется в диапазоне 0,2 — 2,5 %.

Например: диапазон 0 — 167,126 Е, налоговая ставка 0,2 %. Если объект недвижимости стоит 100 тыс евро, то налог будет 200 евро.

3. Налог на доходы нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Согласно испанскому налоговому законодательству, иностранным гражданам (физическим лицам) приписывается доход от владения недвижимостью в Испании, даже в том случае, если недвижимость не сдана в аренду, и собственник не получает какой-либо реальный доход от владения ею. Если резиденты Испании являются плательщиками НДФЛ, то нерезиденты выплачивают налог на доходы не резидентов. Им приписывается доход, равный 2% кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ставка налога на этот доход составляет 25%.

Приведём пример:

Кадастровая оценка недвижимости 500 тыс. евро

Налоговая база составляет 2 % = 10 тыс. евро

Теперь применяем к этой сумме налог 25 % и к оплате налога = 2500 евро

 

4. Также в расходы, связанные с владением недвижимостью, включаются:

— оплата услуг жилищного кооператива;

— страхование (обязательное или добровольное) жилья;

— коммунальные платежи.

Расходы на содержание квартиры или дома в Испании включают в себя расходы на коммунальные услуги (вода, электричество, газ) и комунидад, который зависит от многих параметров:

— наличие лифта, бассейна, зеленой зоны (цветы, пальмы, газон), охрана и составляет в год от 20 до 1200 евро. (под 1000 евро это большой комунидад – значит это много зелени, пальмы, газоны, фонтаны, живая охрана и т.д. все это зависит от урбанизации)

Средние расходы на коммунальные услуги в Испании – свет и вода для 2-х комнатной квартиры на семью из 3 человек составляют 100-200 евро в месяц. Оплата снимается автоматически с вашего банковского счета в Испании в соответствии с показаниями счетчика (показания снимает сотрудник аква или энергокомпании) за воду каждые 3 месяца, и за свет 1 раз в 2 месяца.

Налоги и расходы, связанные с оформлением ипотечных кредитов

1. Гербовый налог, или налог на документальные юридические действия.

Данным налогом облагается официальный нотариальный договор об ипотечном займе. Размер его составляет от 0,5 до 1% от общего ипотечного долга, и варьируется в зависимости от автономии.

2. Оценка стоимости жилья (Tasaci?n).

Для решения о выдаче кредита банку необходима официальная оценка недвижимости (тасация), которая осуществляется независимыми экспертами. Стоимость услуг оценщика зависит от стоимости жилья, и составляет в среднем от 200 до 500 евро.

3. Регистрационные расходы(Gastosregistrales).

Связаны с регистрацией ипотечного кредита в Реестре собственности. Величина зависит от суммы ипотечного долга и установленных тарифов.

4. Нотариальные расходы(Gastosnotariales).

Связаны с нотариальным оформлением договора об ипотечном кредитовании. Величина зависит от суммы ипотечного долга и установленных тарифов.

5. Страхование жилья (Segurodehogar).

Одним из обязательных условий предоставления ипотечного кредита согласно действующему законодательству является страхование жилья. Поскольку покупаемая недвижимость является залогом выплаты кредита, банк желает удостовериться, что в случае непредвиденных ситуаций все расходы будут покрыты за счет страховой выплаты. Размер страховых премий составляет 100-300 евро в год. Практически все банки имеют свои собственные планы страхования, поэтому зачастую страховой полис оформляет тот же самый банк, что выдает ипотечный кредит.

6. Страхование жизни ( Segurodevida).

Не является обязательным согласно законодательству, но, тем не менее, зачастую входит в обязательные условия, выставляемые банком при рассмотрении заявки на предоставление ипотечного кредита.

7. Иные программы страхования.

Также не являются обязательными, хотя и рекомендуемыми. Возможно страхование от таких непредвиденных ситуаций, как: безработица, инвалидность, несчастные случаи, смерть получателя кредита и т.д.